節税お役立ち情報

所得税の節税

賃貸住宅を経営などで収入が得られると、かかる税金が所得税と住民税です。
また、不動産の売却をしたときにも、その売却益に対して譲渡所得税が課せられます。
しかし、賃貸住宅経営では実際の収支と税務上の収支が違う場合がほとんどです。
そこでこのページでは不動産の売却・賃貸経営の税務とは何か?ということについて詳しく解説していきます。


不動産を売ったときにも税金がかかる!?

土地や建物を取得したときよりも高い金額で売却すると、その利益に対して所得税と住民税が課せられます。また、不動産を何年所有していたかで税率が変わります。

課税対象となる金額

1戸が200屬箸澆覆気譴襪里如200屐9戸=1,800屬良瀉呂小規模住宅用地となり固定資産税の評価額が1/6となります。

譲渡価格−(取得費譲渡費用)=課税譲渡所得金額

※ー萋脆颪箸蓮
その資産を取得するのに要した金額及び、
その資産の設備や改良費です。
例)
々愼代金・買入れ手数料 
宅地の造成費用
取得して一年以内の解体費
※⊂渡費用とは?
資産の譲渡に要した費用です。         
例)
|膕霄蠖料・運搬費・印紙代など 
⊆擴反佑覆匹鯲退かせる費用
7物を取壊したり、除去した場合の資産損失

※取得費が不明の場合は、収入金額の5%を概算取得費とすることができます。 

譲渡所得税の計算

課税譲渡所得金額×税率=譲渡所得


所得税も軽減ができる!?

※税率は長期で所有しているか、短期で所有しているかによって異なります。
長期
土地・建物を譲渡した日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超える場合
(※相続により代々所有している土地は長期になります。)
短期
土地・建物を譲渡した日の属する年の1月1日において所有期間が5年以下の場合
税率 所得税 住民税
長期 15% 5%
短期 30% 9%

マンション経営には管理費をはじめ、減価償却費、借入金利息、登記費用、固定資産税、不動産取得税、保険料などが経費として認められています。そして事業初年度は経費も多いため、家賃収入より必要経費が多くなることがあります。それによって所得税・住民税が安くなります。また、青色申告をしていれば、所得が赤字になった場合には翌年以降3年間繰り越すこともできます。(純損失の繰越控除)

賃貸マンション・アパート経営と月極駐車場経営の比較

月極駐車場経営は経費と認められるものが少なく、課税対象不動産所得が膨らみます。逆にマンション経営は経費と認められるものが多く、所得税を抑えることができます。

青空駐車場経営の場合
賃貸マンション・アパート経営の場合

青色申告ってどうするの?

青色申告とは、不動産所得や事業所得がある人が申告できる納税制度で、所定の帳簿や書類などを作成し、備え付けている納税者には税制上様々な特典が与えられます。
青色申告以外の申告方法を白色申告といいますが、税法上のメリットはありません。新規に事業を始めた方が、青色申告を行うためにはアパートの完成から2ヶ月以内に納税地の税務署に青色申告承認申告書を提出するだけでよく、難しい手続きは一切必要ありません。青色申告にはさまざまなメリットがありますが、とくに大きなメリットを3つ紹介いたします。

メリット1. 青色申告特別控除を受けることができる!!

10万円の特別控除を受けることができる。
◎お持ちのアパートが5棟10室以上の事業的規模()になればさらに65万円の特別控除が受けられる。
※5事業的規模の特別控除を受けるためには複式簿記の原則に従い 崑傘弖彁蚕顱廚筬◆崢村畋仂班宗廚鮑鄒することが必要になります。

メリット2. 赤字を3年間繰り越すことができる!!

アパートを建築すると建築費の他に、登記費用や抵当権設定費用など様々な経費がかかります。経費は必要経費として申告所得から控除することができるため初年度は赤字になるのがほとんどです。
青色申告しておけばその赤字が3年間繰り越せます。また、もし赤字が3年間続くようであれば、3年間無税でキャッシュを残すことができます。

メリット3. 専従者給与の全額を必要経費にできる!!

お持ちのアパートが事業的規模としての基準をみたしていれば、青色事業専従者給与を専従者(例えば、アパート経営を手伝ってくれる奥様など)に支払う場合、経費算入が認められます。
※6ただし、給与を支払う年の3月15日まで(その年の1月16日以後事業を開始した場合、事業を開始の日から2ヶ月以内)に所轄の税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出することが必要になります。

※ぅ▲僉璽鳩弍弔覆匹良堝飴困梁濾佞髻峪業として」行うとここが違う!!
.▲僉璽函Ε泪鵐轡腑鵑覆蕕おむね10室以上
家屋(借家)はおおむね5棟以上
  事業的規模の場合 事業的規模でない場合
家族に支払う給与 専従者給与や専従者控除
の適用あり
左記の適用なし
(必要経費にならない) 
固定資産の損失 全額必要経費に算入 損失額の控除前の
不動産所得を限度
に算入
青色申告特別控除 65万円 10万円